Contrato de ARRAS

Se trata de un documento privado que está firmado por el vendedor y el comprador del inmueble, donde ambas partes se comprometen a efectuar una compraventa futura de una propiedad.

En dicho documento se establece una cantidad determinada que el comprador debe abonar en concepto de arras. Esa cifra equivale a la reserva de la vivienda y ese dinero se descontará futuramente del pago total del inmueble. De forma resumida, este concepto económico es lo que se conoce como una “señal”. 

Por tanto, con el cierre de este acuerdo, el comprador tiene reservado el derecho sobre la compra de un bien, a cambio de ofrecer una cantidad de dinero determinada en cuanto al precio total. Mientras que el vendedor se compromete a entregar dicho bien al comprador con las condiciones pactadas en el contrato.

Igualmente, hay que destacar que existen varios tipos de contratos de arras: 

Contrato de arras penitencial: este tipo de acuerdo permite que cualquiera de las dos partes firmantes desista del contrato libremente. Sin embargo, la parte que haya rechazado el acuerdo deberá abonar el importe exacto que se haya estipulado previamente en el contrato. 

• • Si es el comprador quien ha renunciado, perderá el importe que haya pagado antes de la firma final (generalmente es una cifra aproximada al 10% del valor de la compraventa)
  • Si, por el contrario, es el propietario quien incumple el contrato, tendrá que devolver el doble del importe que recibió del comprador en el momento de la primera firma.

Este documento debe incluir los datos de los firmantes y de la vivienda, el precio del inmueble, la fecha en la que se firma, el precio estipulado para la “señal”, el reparto de gastos y una cláusula de penalización.

A diferencia de los otros dos tipos de contrato, el de arras penitenciales no se activa por el incumplimiento de una de las partes, sino que ofrece la posibilidad a ambas de poder desistir en cualquier momento.

Contrato de arras confirmatorias: en este caso, las partes firmantes confirman su compromiso de cumplir todo lo que se haya pactado en el contrato. Por ello, ante el incumplimiento de este tipo de acuerdo, no hay establecida ninguna penalización de forma clara. Aunque, la parte afectada puede solicitar la venta o indemnización por daños y perjuicios, pero debe hacerlo a través de una demanda judicial. El documento debe incluir los datos de los firmantes y de la vivienda, el precio total del inmueble, la fecha en la que se firma, el precio establecido para la “señal” y una cláusula que indique que si alguna de las partes renuncia habrá consecuencias legales. 

Contrato de arras penales: este último tipo de contrato establece que se cumpla el acuerdo siguiendo las condiciones establecidas en la compraventa. A diferencia de los dos anteriores, se entrega una señal de reserva, pero si se rompe el acuerdo, esa cantidad de dinero servirá como indemnización para la parte afectada. Tampoco ofrece la posibilidad de que ninguna de las partes se retire, es recomendable que se firme cuando exista total seguridad de concretar la compraventa. En este caso, el documento debe incluir los datos de los firmantes y de la vivienda, el precio del inmueble, la fecha en la que se firma, el precio establecido para la “señal” y una cláusula de penalización que establezca la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado.

En lo que respecta a su regulación, los tres tipos de contratos están regulados por el Código Civil, concretamente el de arras confirmatorias en el artículo 1124, el de arras penales en los artículos 1152, 1153 y 1154 y el de arras penitenciales en el 1454.