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Contrato de ARRAS

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La importancia del contrato de arras en el mundo inmobiliario

Encontrar una vivienda ideal es algo complicado, pero cuando esto ocurre, uno de los pasos más importantes antes de comprar nada es asegurarse de que todo está en orden. Sobre todo, hay que redactar y formular un contrato adecuado que se adapte a nuestras necesidades reales, antes de cerrar definitivamente ningún acuerdo. 

Aunque sin duda, si estás interesado en cerrar un acuerdo de este calibre, lo más importante es que antes de firmar cualquier cosa, leas todas las partes del contrato con detenimiento, incluida la letra pequeña, para que en el futuro no haya inconvenientes.

Ahí es donde entra en juego el contrato de arras. Actualmente, se ha convertido en una forma muy popular para sellar y establecer diferentes acuerdos entre compradores y vendedores de propiedades inmuebles.

¿Qué es exactamente este contrato?

Se trata de un documento privado que está firmado por el vendedor y el comprador del inmueble, donde ambas partes se comprometen a efectuar una compraventa futura de una propiedad.

En dicho documento se establece una cantidad determinada que el comprador debe abonar en concepto de arras. Esa cifra equivale a la reserva de la vivienda y ese dinero se descontará futuramente del pago total del inmueble. De forma resumida, este concepto económico es lo que se conoce como una “señal”. 

Por tanto, con el cierre de este acuerdo, el comprador tiene reservado el derecho sobre la compra de un bien, a cambio de ofrecer una cantidad de dinero determinada en cuanto al precio total. Mientras que el vendedor se compromete a entregar dicho bien al comprador con las condiciones pactadas en el contrato.

Igualmente, hay que destacar que existen varios tipos de contratos de arras: 

Contrato de arras penitencial: este tipo de acuerdo permite que cualquiera de las dos partes firmantes desista del contrato libremente. Sin embargo, la parte que haya rechazado el acuerdo deberá abonar el importe exacto que se haya estipulado previamente en el contrato. 

    • Si es el comprador quien ha renunciado, perderá el importe que haya pagado antes de la firma final (generalmente es una cifra aproximada al 10% del valor de la compraventa)
    • Si, por el contrario, es el propietario quien incumple el contrato, tendrá que devolver el doble del importe que recibió del comprador en el momento de la primera firma.

Este documento debe incluir los datos de los firmantes y de la vivienda, el precio del inmueble, la fecha en la que se firma, el precio estipulado para la “señal”, el reparto de gastos y una cláusula de penalización.

A diferencia de los otros dos tipos de contrato, el de arras penitenciales no se activa por el incumplimiento de una de las partes, sino que ofrece la posibilidad a ambas de poder desistir en cualquier momento.

Contrato de arras confirmatorias: en este caso, las partes firmantes confirman su compromiso de cumplir todo lo que se haya pactado en el contrato. Por ello, ante el incumplimiento de este tipo de acuerdo, no hay establecida ninguna penalización de forma clara. Aunque, la parte afectada puede solicitar la venta o indemnización por daños y perjuicios, pero debe hacerlo a través de una demanda judicial. El documento debe incluir los datos de los firmantes y de la vivienda, el precio total del inmueble, la fecha en la que se firma, el precio establecido para la “señal” y una cláusula que indique que si alguna de las partes renuncia habrá consecuencias legales. 

Contrato de arras penales: este último tipo de contrato establece que se cumpla el acuerdo siguiendo las condiciones establecidas en la compraventa. A diferencia de los dos anteriores, se entrega una señal de reserva, pero si se rompe el acuerdo, esa cantidad de dinero servirá como indemnización para la parte afectada. Tampoco ofrece la posibilidad de que ninguna de las partes se retire, es recomendable que se firme cuando exista total seguridad de concretar la compraventa. En este caso, el documento debe incluir los datos de los firmantes y de la vivienda, el precio del inmueble, la fecha en la que se firma, el precio establecido para la “señal” y una cláusula de penalización que establezca la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado.

En lo que respecta a su regulación, los tres tipos de contratos están regulados por el Código Civil, concretamente el de arras confirmatorias en el artículo 1124, el de arras penales en los artículos 1152, 1153 y 1154 y el de arras penitenciales en el 1454. 

Partes fundamentales de un contrato de arras

En cuanto a las partes de este acuerdo, es muy importante establecer claramente algunos apartados para que no haya confusiones en el futuro. 

Por un lado, hay que identificar claramente las partes firmantes y las características del propio inmueble, al igual que la cuantía que hay que abonar en concepto de paga o señal y la forma de entrega. 

También, tiene que estar perfectamente recogido el precio total de la vivienda, el tipo de arras que se aplicarán en el contrato y las condiciones de la futura compraventa. El documento tiene que recopilar, además, las posibles cargas del inmueble, establecer el tiempo máximo para formalizar el documento y el domicilio para notificar a las partes.

El papel de la empresa inmobiliaria

Para formalizar este tipo de documentos siempre viene bien contar con la colaboración, ayuda e implicación de una empresa inmobiliaria. Cuando la venta es gestionada por una, son los trabajadores de esta los que se encargan de redactar personalmente el contrato de arras y el coste queda incluido en la comisión que la agencia cobra al vendedor y este es el caso de Real State Inmobiliaria. 

Una agencia que se encarga de ofrecer asesoramiento jurídico a las personas interesadas en ese ámbito, es decir, se encargan de cualquier problema legal que surja con el inmueble. Los trabajadores estudiarán todas las variantes de la operación mobiliaria y aportarán su visión sobre cuál es el contrato que más interesa según el caso determinado de cada cliente.